Initiative kostenreduziertes Bauen

Die Potenziale verteilen sich auf:

• Bis zu 600 Euro brutto pro m² Wohnfläche durch vereinfachte Standards,
• Bis zu 1000 Euro brutto pro m² Wohnfläche durch den Verzicht auf ausgewählte technische und bauliche Elemente
• Bis zu 400 brutto Euro pro m² Wohnfläche durch optimierte Planungs- und Genehmigungsprozesse.

Die Ergebnisse basieren auf systematischer Analyse; sie wurden wissenschaftlich plausibilisiert und monetär bewertet von Prof. Dietmar Walberg (Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.) sowie Dipl.-Oec. Michael Neitzel (Neitzel Consultants GmbH). Damit liefert die Initiative praxisnahe Lösungen für kostenreduzierten Wohnungsbau.

Systematisch analysiert – gezielt optimiert: Die Einsparpotenziale im Detail

Im Handlungsfeld „Kostenreduzierende Baustandards“ haben in zwei Arbeitskreisen eine Vielzahl von Expertinnen und Experten aus unterschiedlichen Bereichen der Bau- und Wohnungsbranche sowie der Verwaltung eine umfassende Analyse bestehender Vorgaben und geltender technischer Standards sowie der rechtlichen Rahmenbedingungen durchgeführt, die den Wohnungsbau teilweise unnötig verteuern. Ziel war es, Regelungen zu identifizieren, die ohne maßgebliche Qualitätseinbußen vereinfacht oder angepasst werden können.

Parallel wurden die Ergebnisse von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE e.V.) überprüft. Das Ergebnis: Die identifizierten Punkte haben einen nachweislichen, erheblichen Einfluss auf die Baukosten. Die Bewertung weiterer möglicher Maßnahmen steht noch aus und wird die hier genannten Beträge möglicherweise noch erhöhen.

39 Vereinfachungsmöglichkeiten für wirtschaftlicheres Bauen

Die bisherige Analyse mündet in einer ersten Sammlung von 39 konkreten Vereinfachungsmöglichkeiten in Bereichen der Baukonstruktion und der Gebäudetechnik, die folgenden Aspekten zugeordnet werden können:

• Bauliche Standards
• Technische Standards
• Standards Barrierefreiheit
• Standards Schallschutz
• Standards Brandschutz

Ein Beispiel: Die standardmäßige Anpassung der Aufzugsgrößen auf krankentragegerechte Maße kann in Kombination mit alternativen Rettungskonzepten den inneren Treppenraum verkleinern – ein klares Einsparpotenzial sofern dies im Einklang mit dem Zieldefinition zur Barrierefreiheit steht. Auch im Brandschutz lassen sich durch abgestimmte Konzepte Einsparungen erzielen, etwa durch den Verzicht auf Schleusen und zusätzliche Technik.

Ein weiteres Einsparpotenzial ergibt sich bei energetischen Anforderungen. Häufig stehen erhöhte Standards nicht in einem sinnvollen Verhältnis zu den Kosten. Deshalb empfiehlt die Initiative, in Förderrichtlinien auf Anforderungen zu verzichten, die über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hinausgehen.

Auch die Anforderungen an Bewegungsflächen bieten Optimierungsmöglichkeiten: Die Vorgabe von Bewegungsflächen beidseitig eines Pflegebetts kann auf eine Seite reduziert werden. Zusätzlich sollte der planerische Nachweis alternativer Pflegebettpositionen, zum Beispiel im Wohnbereich, möglich sein. Diese Anpassungen führen zu Flächeneinsparungen, die sich in geringeren Baukosten niederschlagen.

Einsparpotenziale von bis zu 1.600 Euro brutto pro m² Wohnfläche

In ihrer Gesamtheit können die identifizierten Vereinfachungsmöglichkeiten bei den Standards die Baukosten um bis zu 600 Euro brutto pro m² Wohnfläche senken. Darüber hinaus hat die ARGE e.V. im Auftrag der Initiative weitere Maßnahmen zur Baukostenersparnis durch den Verzicht auf ausgewählte technische und bauliche Anforderungen in verschiedenen Bereichen von Bauvorhaben identifiziert (zum Beispiel Untergeschoss, Freisitz, Fassadengestaltung und Außenanlagengestaltung). Durch die Umsetzung dieser baulichen Anpassungen lässt sich ein Einsparpotenzial von weiteren 1.000 Euro brutto Baukosten pro m² Wohnfläche realisieren. 

Konkrete Umsetzungshilfe

Die hier genannten Einsparpotenziale basieren auf der Umsetzung zahlreicher Einzelmaßnahmen, die insbesondere in Kombination maßgebliche Effekte erzeugen. Alle Empfehlung zur Reduzierung technischer Standards, die von der Initiative erstellt wurden, werden in der Arbeitshilfe „Sammlung Vereinfachungsmöglichkeiten“ detailliert beschrieben. Sie bietet allen am Bau Beteiligten eine praxisnahe Orientierung für kostenreduziertes Bauen. Weitere Empfehlungen zum Weglassen möglicher Ausstattungsmerkmale sind den Erhebungen von Prof. Dietmar Walberg zu entnehmen.

Weitere Einsparpotenziale von bis zu 400 Euro brutto pro m² Wohnfläche

In den Handlungsfeldern „Optimierte Planung und Prozesse“ sowie „Beschleunigte Verfahren“ wurden in sieben Arbeitskreisen mit einer Vielzahl von Expertinnen und Experten gezielt Einsparpotenziale identifiziert, die auf eine Vermeidung von Mehrkosten durch Verzögerungen bei Bauprojekten abzielen. Die Erkenntnisse basieren auf der Analyse von Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsprozessen, bei denen Einsparpotenziale von bis zu 400 Euro brutto pro m² Wohnfläche identifiziert wurden. Zur Bestandsaufnahme wurde unter anderem eine Befragung zu ausgewählten Bauprojekten durchgeführt sowie übliche Rahmenbedingungen und Varianten zur Einbindung von Projektbeteiligten analysiert. Das Ergebnis verdeutlicht, dass insbesondere eine hoch effiziente Planung, der Fokus auf die ersten Leistungsphasen, eine verbesserte und frühzeitige Abstimmung aller Projektbeteiligten untereinander, die Reduzierung von Schnittstellen sowie die Vermeidung von Projektverzögerungen durch beispielsweise Umplanungen maßgeblich zur Kostensenkung beitragen können. Zur Ausschöpfung dieser Effekte hat die Initiative eine Vielzahl von Handlungsempfehlungen erstellt.

Beschleunigungen im Bauprozess, sowohl in der Planung und der Bauausführung, als auch in den behördlichen Genehmigungsprozessen, können zu maßgeblichen Kosteneinsparungen führen. Verzögerungen in diesen Prozessen führen in den meisten Fällen zu ungewollten Mehrkosten. Diese Mehrkosten zu vermeiden ist ein zentrales Anliegen der Initiative kostenreduziertes Bauen. Neben den Prozessen aufseiten der Planungs- und Baubranche hat die Initiative im Handlungsfeld „Beschleunigte Verfahren“ auch die Planungs- und Genehmigungsprozesse auf behördlicher Seite detailliert analysiert. Hier wurden Best-Practice-Erfahrungen ausgewertet, wiederholt auftretende Verzögerungen identifiziert und systematische Prozessvorschläge erarbeitet.

Die Kosteneinsparungspotenziale, die sich aus sämtlichen Beschleunigungen im Bau- und Genehmigungsprozess ergeben, belaufen sich auf mindestens 400 Euro brutto pro m² Wohnfläche. Darin noch nicht enthalten sind Kosten durch entgangene Mieteinnahmen oder sonstige Erlöse, die durch eine verspätete Fertigstellung entstehen. Die Initiative ist sich einig, dass jeder Monat an Beschleunigung im Bauprozess wertvoll ist und zielt mit einer Anzahl von erstellten Arbeitshilfen darauf ab, diese Einsparpotenziale auszuschöpfen.

Zur Validierung dieser Potenziale hat das renommierte Beratungsunternehmen Neitzel Consultants GmbH mit Unterstützung durch die Drees & Sommer SE Hamburg eine Vielzahl identifizierter Maßnahmen umfassend geprüft und mit belastbaren Zahlen hinterlegt. Für die Handlungsfelder „Optimierte Planung und Prozesse“ und „Beschleunigte Verfahren“ ergeben sich laut diesen Analysen gesicherte Einsparpotenziale von bis zu 400 Euro brutto pro m² Wohnfläche. Mit der Berücksichtigung von indirekten Mehrkosten durch entgangene Erlöse ergäbe sich ein noch höherer Betrag.

Kostensenkung als kontinuierlicher Prozess

Die identifizierten Einsparpotenziale sind ein wichtiger erster Schritt – doch das volle Kostensenkungspotenzial ist damit noch nicht ausgeschöpft. Die bisherigen Ergebnisse zeigen, dass durch gezielte Anpassungen erhebliche Baukostensenkungen möglich sind. Genau hier setzt die Initiative auch weiterhin an: Künftig werden weitere Optimierungsmöglichkeiten systematisch identifiziert und analysiert, um zusätzliche Einsparungen zu realisieren.

Dabei geht es nicht nur um einzelne Maßnahmen, sondern um das Zusammenspiel verschiedener Faktoren, die in Summe deutliche Kostenreduktionen ermöglichen. Ziel ist es, die Baukosten weiter spürbar zu senken und so dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Weg ist klar: kontinuierlich prüfen, verbessern und Kosten reduzieren – für einen zukunftsfähigen Wohnungsneubau. Alle, die dazu beitragen möchten, sind eingeladen, sich mit ihren Ideen, Erfahrungen und Anregungen aktiv einzubringen.